Xử lý vấn đề trong căn hộ: báo hư hỏng và yêu cầu sửa chữa đúng cách
Nước rò rỉ, sưởi không hoạt động, nấm mốc, cửa sổ hỏng hoặc sâu bọ có thể làm giảm khả năng sử dụng căn hộ và gây thêm thiệt hại nếu không được xử lý sớm.
Trong hướng dẫn này, bạn sẽ biết cách ghi lại vấn đề, thông báo cho người cho thuê, đặt thời hạn sửa chữa, xử lý tình huống khẩn cấp và tìm hỗ trợ khi người cho thuê không phản hồi.
Thông tin quan trọng
Hãy báo hư hỏng cho người cho thuê ngay khi phát hiện. Việc chỉ gọi điện có thể khó chứng minh, vì vậy nên gửi thêm thông báo bằng văn bản.
- Chụp ảnh và video có ngày tháng.
- Mô tả vị trí, thời điểm bắt đầu và mức độ ảnh hưởng.
- Nêu rõ nguy cơ gây thêm thiệt hại hoặc nguy hiểm cho sức khỏe.
- Yêu cầu sửa chữa và đặt thời hạn hợp lý nếu không phải trường hợp khẩn cấp.
- Giữ bản sao thư, email, ảnh và bằng chứng gửi.
Theo § 536c Bộ luật Dân sự Đức, người thuê phải thông báo ngay khi phát hiện hư hỏng hoặc khi cần có biện pháp bảo vệ căn hộ khỏi nguy cơ không lường trước.
Không tự ý giảm tiền thuê, thuê thợ hoặc khấu trừ chi phí nếu chưa kiểm tra tình huống cụ thể. Một quyết định sai có thể dẫn đến nợ tiền thuê hoặc tranh chấp.
Những vấn đề nào cần được báo ngay?
Bất kỳ vấn đề nào có thể làm căn hộ xuống cấp, gây nguy hiểm hoặc hạn chế đáng kể việc sử dụng đều nên được thông báo sớm.
- Nước rò rỉ, vỡ ống, tường hoặc trần bị ẩm.
- Sưởi hoặc nước nóng không hoạt động, đặc biệt trong thời tiết lạnh.
- Nấm mốc, mùi ẩm, cửa sổ bị hở hoặc thông gió không hoạt động.
- Hệ thống điện, ổ cắm, cầu dao hoặc đèn khu vực chung bị hỏng.
- Sâu bọ, khóa cửa hỏng, thang máy hỏng hoặc nguy cơ vấp ngã.
Nếu người thuê không báo kịp thời và vì vậy thiệt hại tăng lên, họ có thể phải bồi thường phần thiệt hại phát sinh và có thể mất một số quyền liên quan đến hư hỏng.
Những dấu hiệu nhỏ nhưng lặp lại, như vết ẩm mới, mùi cháy hoặc áp lực nước giảm mạnh, cũng nên được ghi lại và thông báo trước khi trở thành hư hỏng lớn.
Thông báo hư hỏng như thế nào để có bằng chứng?
Một thông báo rõ ràng giúp người cho thuê hiểu vấn đề và giúp người thuê chứng minh rằng họ đã thực hiện nghĩa vụ thông báo.
- Ghi tiêu đề rõ ràng, ví dụ “Thông báo hư hỏng trong căn hộ”.
- Nêu địa chỉ căn hộ, phòng và vị trí chính xác của hư hỏng.
- Mô tả từ khi nào vấn đề xuất hiện và xảy ra thường xuyên hay liên tục.
- Đính kèm ảnh, video hoặc lời xác nhận của người chứng kiến nếu có.
- Yêu cầu kiểm tra và sửa chữa, đồng thời đề nghị xác nhận lịch hẹn.
- Gửi bằng cách có thể chứng minh, ví dụ email kèm bản sao hoặc thư có người làm chứng.
Thời hạn sửa chữa phụ thuộc vào mức độ nghiêm trọng. Mất sưởi giữa mùa đông, nước tràn hoặc nguy cơ điện cần được xử lý nhanh hơn một hư hỏng nhỏ.
Nếu người cho thuê chỉ trao đổi qua điện thoại, hãy gửi lại nội dung cuộc gọi bằng email hoặc thư để xác nhận những gì đã thống nhất.
Người thuê có những quyền nào khi căn hộ bị hư hỏng?
Người cho thuê có nghĩa vụ duy trì căn hộ trong tình trạng phù hợp với việc sử dụng theo hợp đồng. Khi có hư hỏng, nhiều quyền có thể phát sinh tùy trường hợp.
- Yêu cầu người cho thuê kiểm tra và sửa chữa hư hỏng.
- Hợp tác với lịch sửa chữa hợp lý và cho phép thực hiện biện pháp bảo trì cần thiết.
- Tiền thuê có thể tự động giảm theo luật nếu hư hỏng làm giảm khả năng sử dụng căn hộ.
- Mức giảm phụ thuộc vào loại hư hỏng, mức độ ảnh hưởng và thời gian kéo dài.
- Có thể yêu cầu bồi thường nếu người cho thuê chịu trách nhiệm hoặc chậm sửa chữa sau khi đã được yêu cầu.
- Trong một số trường hợp, người thuê có thể tự thuê sửa chữa và yêu cầu hoàn chi phí nếu người cho thuê đã chậm trễ.
- Quyền tự sửa chữa cũng có thể phát sinh khi việc sửa ngay là cần thiết để bảo vệ căn hộ.
- Người thuê phải giảm thiệt hại trong khả năng hợp lý, ví dụ khóa nước khi ống bị rò.
- Mọi chi phí, ảnh và trao đổi nên được lưu đầy đủ.
Không có bảng tỷ lệ giảm tiền thuê cố định trong luật. Nếu giảm quá nhiều và phát sinh nợ đáng kể, có thể có nguy cơ bị chấm dứt hợp đồng. Trước khi giảm hoặc giữ lại tiền, nên hỏi hội người thuê hoặc luật sư.
Cần làm gì trong tình huống khẩn cấp?
Trong tình huống có nguy cơ tức thời đối với người hoặc tòa nhà, trước hết phải ngăn thiệt hại lan rộng và gọi đúng đơn vị hỗ trợ.
- Ngắt nước, điện hoặc gas nếu có thể làm an toàn.
- Gọi 112 khi có cháy, khói, mùi gas mạnh, nguy cơ điện giật hoặc nguy hiểm đến tính mạng.
- Liên hệ số khẩn cấp của người cho thuê, quản lý nhà hoặc dịch vụ kỹ thuật.
- Báo ngay cho hàng xóm nếu nước, khói hoặc nguy hiểm có thể lan sang căn hộ khác.
- Chụp ảnh và ghi lại thời gian, cuộc gọi và những biện pháp đã thực hiện.
- Chỉ thuê dịch vụ khẩn cấp cần thiết để ngăn thiệt hại tiếp tục.
- Yêu cầu hóa đơn chi tiết và giữ mọi chứng từ.
- Thông báo bằng văn bản cho người cho thuê ngay sau khi tình huống được kiểm soát.
Theo § 536a BGB, người thuê có thể yêu cầu hoàn chi phí tự khắc phục khi người cho thuê chậm sửa chữa hoặc khi việc sửa ngay là cần thiết để bảo vệ căn hộ.
Chỉ nên đặt công việc thật sự cần thiết. Việc nâng cấp, thay mới đắt tiền hoặc sửa vượt quá mức khẩn cấp có thể không được hoàn toàn bộ.
Làm gì khi người cho thuê không phản hồi hoặc có tranh chấp?
Nếu không có phản hồi, hãy tăng mức độ bằng chứng và tìm tư vấn trước khi thực hiện các bước có rủi ro tài chính.
- Gửi nhắc lại bằng văn bản và dẫn đến thông báo hư hỏng đầu tiên.
- Đặt thời hạn mới phù hợp và nêu hậu quả nếu không sửa chữa.
- Yêu cầu người cho thuê xác nhận lịch thợ hoặc lý do trì hoãn.
- Liên hệ hội người thuê, trung tâm tư vấn người tiêu dùng hoặc luật sư về thuê nhà.
- Liên hệ cơ quan y tế hoặc cơ quan địa phương khi có nguy cơ nghiêm trọng về sức khỏe hoặc an toàn.
- Không cản trở việc sửa chữa đã được thông báo hợp lý và thật sự cần thiết.
Biện pháp bảo trì và sửa chữa cần thiết phải được người thuê chấp nhận. Người cho thuê phải thông báo kịp thời, trừ trường hợp ảnh hưởng không đáng kể hoặc phải thực hiện ngay.
Nếu hư hỏng làm căn hộ không thể ở, có nguy cơ sức khỏe nghiêm trọng hoặc phát sinh tranh chấp về tiền thuê, hãy tìm tư vấn pháp lý càng sớm càng tốt và giữ toàn bộ chứng cứ.
Liên kết chính thức và thông tin thêm
Các quy định chính thức sau giải thích nghĩa vụ duy trì căn hộ, giảm tiền thuê, bồi thường và tự khắc phục, nghĩa vụ thông báo hư hỏng và việc thực hiện sửa chữa.
- § 535 Bộ luật Dân sự Đức – Nghĩa vụ duy trì căn hộ
Quy định người cho thuê phải bàn giao và duy trì căn hộ trong tình trạng phù hợp với việc sử dụng theo hợp đồng. - § 536 và § 536a Bộ luật Dân sự Đức – Giảm tiền thuê, bồi thường và tự khắc phục
Quy định quyền khi căn hộ bị hư hỏng và điều kiện yêu cầu bồi thường hoặc hoàn chi phí sửa chữa. - § 536c Bộ luật Dân sự Đức – Nghĩa vụ thông báo hư hỏng
Yêu cầu người thuê thông báo ngay hư hỏng và nguy cơ không lường trước cho người cho thuê. - § 555a Bộ luật Dân sự Đức – Biện pháp bảo trì và sửa chữa
Quy định người thuê phải cho phép các biện pháp cần thiết và việc thông báo trước của người cho thuê.
Quyền cụ thể phụ thuộc vào loại hư hỏng, nguyên nhân, mức độ ảnh hưởng, thời gian và việc thông báo có thể chứng minh.
Trước khi giảm tiền thuê, giữ lại tiền hoặc tự thuê thợ ngoài trường hợp khẩn cấp rõ ràng, nên tìm tư vấn pháp lý về thuê nhà.
Cập nhật lần cuối: 15.07.2026
Lưu ý: VietĐức.info cung cấp thông tin dễ hiểu để hỗ trợ định hướng. Nội dung trên trang này không thay thế tư vấn pháp lý, đánh giá kỹ thuật hoặc xử lý khẩn cấp của cơ quan chuyên môn.